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        深圳旧改项目越来越严格 房价还要涨

        浏览次数: 日期:2019-03-11

        深圳旧改项目越来越严格房价还要涨>>正文2015-03-3010:39:24来源:证券时报2014年,全国楼市整体低迷。

        前不久,国家统计局公布的最新数据让深圳的持币观望者更加纠结:2月份全国69个城市的房价同比下降了,唯独深圳的房价不跌反升。   2014年,全国楼市整体低迷。

        前不久,国家统计局公布的最新数据让深圳的持币观望者更加纠结:2月份全国69个城市的房价同比下降了,唯独深圳的房价不跌反升。

        既不放开限购,也不降低房贷利率,深圳的房价还这么高?理由只有一个:没地了。   增量变存量旧改成主流  深圳很独特,和其他城市不一样,其他城市开发增量土地,深圳不行,缺地啊。

        城市发展早已由依赖增量土地向存量土地二次开发转变。 现如今,这个存量土地供应都已经开始面临收紧。   深圳的土地供应由存量用地和增量用地构成。 近两年的商住项目主要来源于存量用地,即城市更新项目。 在深圳的土地市场供应方面,城市更新项目已成为主流。

        从近期深圳中原地产统计的2015年推盘项目中足以证明这一点,旧改项目的占比在五成。   住宅类城市更新项目的占比提高,必将导致土地增值和房价增值,进而带动周边住宅的房价升值;区域内住宅供应量会有显著增加,一定程度上又会抑制房价上涨;最终对周边住宅房价的影响还是要看以上两大因素的博弈。 事实上,近两年来,深圳中心区和周边区域尽管有大量住宅供应,但房价涨幅依旧十分明显,一手房涨幅普遍超过25%。

        原关外龙岗地区因为有一些高端商业地产进驻,住宅一手房价涨幅也超过全市平均涨幅5个百分点。 显然,旧改项目占比的提高有利于深圳整体房价的上涨。   前不久,深圳市规划国土委公布了《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》(以下简称《计划》)。 记者注意到,与以往不同,今年的《计划》中商住项目的占比大幅缩减,新型产业用地占比升至七成。

        显然,这一变化的根源在于深圳近年的产业升级规划。

        十二五之初,深圳提出紧盯六大战略性新兴产业和四大支柱产业,要求促进总部经济集聚发展,到2015年累计引进国内外大型总部企业30个以上。

        而这一系列招商背后,都需要土地的支持,需要将原有工业用地升级。 深圳市规土委官员表示,深圳城市更新的主要目标是推动产业升级,但是前两年做得还不够,未来将加大对产业用地更新的支持力度,工改工的占比还会提升。 鉴于当前的住宅市场情况,预计商住项目在旧改中的占比将会下降。 从第一太平戴维斯发布的《深圳土地市场和城市更新报告》来看,今年深圳获批的商住用途城市更新项目的大幅缩水,这意味着,深圳面临宅地供应捉襟见肘的局面。   第一太平戴维斯投资部董事吴睿向记者表示,深圳城市更新项目收紧一大信号就是,政府对工改商用地的管控会越来越严格。

        深圳此前由不少旧厂房项目更换用途为商住项目,增加商住项目的做法以后将难以实现,新获批的多是工改工项目。

        因为政府希望现有的项目进入实质性操作,因而工改商项目审批会越来越严格。

        即便是工改工的产业项目,很多也面临严格的政策管控,包括税收安排、配套设施使用条件,都会限制这类城市更新的利润空间。

        据悉,深圳列入规划审批的项目多达431项,但目前在建项目仅100个左右,实际开工率比较低。

          对于这个信息的解读,业内人士很快就看出:深圳的住宅用地供应量已逐年下降,如果再减少旧改项目中的商住项目比例,将进一步推高深圳的房价。

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